TIPUS INCREMENTAT DE L’ITP AL 20% A DETERMINADES COMPRAVENDES D'HABITATGES A CATALUNYA

L’Agència Tributària Catalana ha aclarit mitjançant una Resolució de la seva Direcció General de Tributs (Núm. 3/2025) alguns dubtes interpretatius sobre els supòsits recentment introduïts de tributació al 20% per l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (TPO) sobre adquisicions d'habitatge per grans tenidors i per a compra d'edificis sencers d'habitatges.

Hem de dir, en primer lloc, que els aclariments sobre qui ha de tenir la consideració de gran tenidor es limiten només al terreny tributari, és a dir, a determinar qui és gran tenidor a l'efecte de tributació per TPO, però no a altres efectes jurídics diferents no tributaris (com per exemple a l'hora de determinar si a les compravendes d'habitatge per part de grans tenidors la Generalitat té drets d'adquisició preferent), els dubtes dels quals hauran de ser aclarits si és el cas per la pràctica, pels tribunals o per aclariments legislatius.

La Resolució clarifica els següents criteris:

1.- En relació a la compra d’immobles per grans tenidors d’habitatges.

• És gran tenidor qui tingui almenys 10 immobles residencials a Catalunya.

  
  

• És també gran tenidor qui tingui almenys 5 immobles residencials en zones tensionades a Catalunya (en la pràctica, gairebé tota Catalunya ha estat declarada zona tensionada, per la qual cosa en termes generals hem de comptar que la tinença de 5 immobles residencials a Catalunya ja comporta la condició de gran tenidor).

  
  

• És també gran tenidor qui sigui propietari d'una superfície total construïda de 1.500 m² residencials.

  
  

• En el còmput no entren garatges ni trasters.

  
  

• Novetat important: l’habitatge habitual no computa a l’hora de comptar si s’és gran tenidor.

  
  

• Compta com un habitatge residencial cada habitatge del qual es tingui el 100%.

  
  

• Si no es té el 100% de 5 habitatges residencials, han de computar-se els metres quadrats residencials que es tinguin fins a arribar als 1.500 m² anteriorment esmentats, si bé prenent només la part proporcional corresponent de cada habitatge del percentatge que s'ostenti.

  
  

• La compra d'habitatge habitual queda exclosa del tipus al 20%, encara que l’adquirent sigui gran tenidor.

  
  

• En els casos de consolidació del ple domini per extinció d’usdefruits constituïts en operacions de compravenda anteriors a la introducció del tipus incrementat (20%), si l'adquirent és gran tenidor, haurà de tributar també al 20%.

2.- En relació a la compra d’edificis sencers d’habitatges.

• Si es compra l'edifici gradualment, en diverses fases, a la darrera de les compres caldrà regularitzar la quota al 20% liquidada per tipus inferiors en les adquisicions prèvies, incrementada en els interessos de demora. Si bé aquesta regularització només es farà per les transmissions parcials anteriors realitzades a partir del 27 de juny de 2025.

  
  

• Queda exceptuada de tributar al 20% la compra per persones físiques d'edificis de fins a 4 habitatges, sempre que tots siguin destinats a la seva residència habitual, i de parents seus fins a segon grau. Per a què sigui habitatge habitual han de traslladar-se a viure-hi abans d'un any, i romandre un mínim de tres (excepte circumstàncies vitals taxades determinades per la llei que comporten la necessitat de canvi de residència).

  
  

• Els habitatges es compten per efectives unitats residencials, encara que no estigués feta la divisió horitzontal i registralment constin com una sola finca.

  
  

• Els habitatges unifamiliars no entren dins la categoria de “edificis d'habitatges” i no tributen al 20%.

  
  

• Si, a banda dels habitatges, l'edifici inclou altres usos (com locals de negoci o despatxos), no per això perd la condició d'edifici d'habitatges, però, del total valor de compra, només tributarà al 20% la part equivalent als habitatges, més la participació proporcional dels habitatges en els elements comuns.

Si desitja aprofondir en algun d’aquests aspectes, pot posar-se en contacte amb el nostre despatx.

Balagué-Sala Advocats