TIPO INCREMENTADO DEL ITP AL 20% A DETERMINADAS COMPRAS DE VIVIENDA EN CATALUÑA

La Agencia Tributaria catalana ha aclarado a través de una Resolución de su Dirección General de Tributos (Nº 3/2025) algunas dudas interpretativas sobre los supuestos recientemente introducidos de tributación al 20% por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (TPO) sobre adquisiciones de vivienda por grandes tenedores y para compra de edificios enteros de viviendas.

Debemos decir, en primer lugar, que las aclaraciones sobre quién ha de tener la consideración de gran tenedor se circunscriben sólo al terreno tributario, es decir, a determinar quién es gran tendedor a efectos de tributación por TPO, pero no a otros efectos jurídicos distintos no tributarios (como por ejemplo a la hora de determinar si en las compraventas de vivienda de grandes tenedores la Generalitat tiene derechos de adquisición preferente), cuyas dudas deberán ser aclaradas en su caso por la práctica, por los tribunales o por aclaraciones legislativas.

La Resolución clarifica los siguientes criterios:

1.- En relación a la compra de inmuebles por grandes tenedores de vivienda.

• Es gran tenedor quien tenga al menos 10 inmuebles residenciales en Cataluña.

  
  

• Es también gran tenedor quien tenga al menos 5 inmuebles residenciales en zonas tensionadas en Cataluña (en la práctica, casi toda Cataluña ha sido declarada zona tensionada, por lo que en términos generales debemos contar con que la tenencia de 5 inmuebles residenciales en Cataluña ya comporta la condición de gran tenedor).

  
  

• Es también gran tenedor quien sea propietario de una superficie total construida de 1.500 m2 residenciales.

  
  

• En el cómputo no entran garajes ni trasteros.

  
  

• Novedad importante: la vivienda habitual no computa a la hora de contar si se es gran tenedor.

  
  

• Cuenta como una vivienda residencial cada vivienda de la que se tenga el 100%.

  
  

• Si no se tiene el 100% de 5 viviendas residenciales, deben computarse los metros cuadrados residenciales que se tengan hasta alcanzar los 1.500 m2 anteriormente mencionados, si bien tomando sólo la parte proporcional correspondiente de cada vivienda del porcentaje que se ostente.

  
  

• La compra de vivienda habitual queda excluida del tipo al 20%, aunque se sea gran tenedor.

  
  

• En los casos de consolidación del pleno dominio por extinción de usufructos constituidos en operaciones de compraventa anteriores a la introducción del tipo incrementado (20%), si el adquirente es gran tenedor, deberá tributar también al 20%.

2.- En relación a la compra de edificios enteros de viviendas.

• Si se compra el edificio gradualmente, en diversas fases, en la última de las compras habrá que regularizar la cuota al 20% liquidada por tipos inferiores en las adquisiciones previas, incrementada en los intereses de demora. Si bien esta regularización sólo se hará por las transmisiones parciales anteriores realizadas a partir del 27 de junio de 2025.

  
  

• Queda exceptuada de tributar al 20% la compra por personas físicas de edificios de hasta 4 viviendas, siempre que todas sean destinadas a su residencia habitual, y de parientes suyos hasta segundo grado. Para que sea su vivienda habitual deben trasladarse a ella antes de un año, y permanecer en ella un mínimo de tres (salvo circunstancias vitales tasadas determinadas por la ley que comportan la necesidad de cambio de residencia).

  
  

• Las viviendas se cuentan por efectivas unidades residenciales, aunque no estuviera hecha la división horizontal y registralmente consten como una sola finca.

  
  

• Las viviendas unifamiliares no entran dentro de la categoría de “edificios de viviendas” y no tributan al 20%.

  
  

• Si además de las viviendas el edificio tiene otros usos (como locales de negocio o despachos), no por ello pierde la condición de edificio de viviendas, pero, del total valor de compra, sólo tributará al 20% la parte equivalente a las viviendas, más la participación proporcional de las viviendas en los elementos comunes.

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Balagué-Sala Abogados