REAL DECRETO-LEY 11/2020, DE 31 DE MARZO
Todas las medidas que comentaremos a continuación están referidas exclusivamente a arrendamientos de VIVIENDA (no para locales, naves o despachos), y sólo en caso de vivienda habitual (no segundas residencias).
1) SUSPENSIÓN DE DESAHUCIOS.
- Una vez se reanuden los plazos y la actividad judicial por levantamiento del estado de alarma, se suspenderán los procedimientos de desahucio o el lanzamiento (si estuviere señalado) de familias que acrediten vulnerabilidad económica sobrevenida como consecuencia de la crisis sanitaria (definiremos la vulnerabilidad más adelante).
- La suspensión del procedimiento se extenderá como máximo hasta 6 meses a contar desde la entrada en vigor del Decreto-Ley (2 de abril de 2020). En el caso de suspensión del lanzamiento, el Real Decreto Ley no establece plazo alguno, sino la comunicación a los servicios sociales.
2) PRÓRROGA DE CONTRATOS.
- En contratos de arrendamiento de vivienda que finalicen entre el periodo comprendido entre la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 11/2020 y hasta que hayan transcurrido dos meses desde que cese el estado de alarma, o cuya prórroga legal o tácita finalice durante dicho plazo, podrán ser prorrogados por seis meses más a petición del arrendatario, manteniendo todas sus condiciones actuales.
- Por el redactado de la norma, parece que no afecta cuando lo que vencen son ya ulteriores prórrogas pactadas entre las partes, una vez agotadas las que prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos (actualmente 5 años + 3 para arrendadores personas físicas, y 7 + 3 para arrendadores personas jurídicas, pero estos plazos dependerán en cada caso del régimen aplicable a la fecha inicial del contrato).
- Para aplicar esta medida NO es requisito que el inquilino se halle en situación de vulnerabilidad económica sobrevenida, sino que es de aplicación general.
3) MORATORIA DE DEUDA ARRENDATICIA.
Primer requisito:
Sólo es aplicable cuando el arrendador es gran tenedor, considerándose así a la persona física o jurídica, sea propietario de más de diez inmuebles urbanos –excluyendo garajes y trasteros, o bien sea propietario de más de 1.500 m2 de superficie construida. Si el propietario no es gran tenedor, no queda obligado por estas medidas, pudiendo recurrir el inquilino, si el propietario no accede a ellas, al paquete de ayudas y avales que ha aprobado el Gobierno para familias económicamente vulnerables.
Segundo requisito:
Sólo aplicable también cuando el inquilino de la vivienda esté en situación de vulnerabilidad económica a resultas del COVID-19.
La vulnerabilidad económica queda definida normativamente por la concurrencia de los siguientes requisitos:
• Pérdida sustancial de ingresos por haber incurrido en desempleo, ERTE, reducción o cese de actividad (autónomos) o reducción de jornada para cuidado de familiares.
• Que en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, la unidad familiar no alcance unos ingresos de mínimos de 3 veces el IMPREM, establecido para 2020 en 537,84 € mensuales (con incrementos por hijos, mayores de 65 años, o minusválidos que formen parte de la unidad familiar).
Se entiende por unidad familiar la compuesta por el inquilino, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, cualquiera que sea su edad, que residan en la vivienda.
• Como requisitos adicionales, la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos (luz, agua, gas, servicios de telefonía fija y móvil, comunidad), deben alcanzar al menos el 35% de los ingresos netos que perciba la unidad familiar.
• Que ninguno de los miembros de la unidad familiar disponga de una vivienda en propiedad o en usufructo, salvo que se acredite la no disponibilidad de la misma.
Términos de la moratoria:
Salvo que las partes hayan alcanzado ya un acuerdo de moratoria o quita con anterioridad, el propietario deberá escoger entre:
• Reducir en un 50% las rentas durante el período en que dure el estado de alarma y los meses siguientes en que se extienda la vulnerabilidad económica del inquilino, hasta un máximo de cuatro, o;
• Aplazamiento total sin intereses de las rentas durante el plazo señalado (estado de alarma y mientras dure la vulnerabilidad económica, hasta un máximo de cuatro meses adicionales), recuperable de forma fraccionada durante los tres años siguientes, o hasta el vencimiento del contrato si su duración fuera inferior.
Procedimiento:
Una vez el inquilino lo haya solicitado, el propietario deberá comunicar en un plazo de siete días su elección entre las dos opciones mencionadas.
El inquilino deberá acreditar documentalmente las circunstancias que le hacen merecedor del este derecho (dependiendo de cada caso: certificado del paro, modelo presentado ante la Agencia Tributaria formalizando el cese de actividad como autónomo, libro de familia y empadronamiento para acreditar la unidad familiar, certificado negativo de inmuebles expedido por el Servicio de Índices del Registro de la Propiedad, certificado de discapacidad…). Si no puede aportar los documentos, podrá sustituirlos por una declaración responsable con los motivos (relacionados con el COVID-19), que le impiden su aportación y, en todo caso, aportarlos en el plazo máximo de un mes desde que cese el estado de alarma y sus prórrogas. El uso indebido de esta prerrogativa comportará responsabilidad por daños y perjuicios.
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Balagué-Sala Abogados