La Ley 12/2023, de 24 de mayo, vigente desde el 26 de mayo de 2023, ha introducido novedades muy relevantes que afectan especialmente a los arrendamientos de viviendas ubicadas en zonas que sean declaradas como de “mercado residencial tensionado” y que afectan aún más profundamente a arrendadores que tengan a condición de grandes tenedores de inmuebles, en relación a arrendatarios a quienes los Servicios Sociales de la administración competente reconozcan la condición de vulnerables.
Es especialmente novedoso que la definición “gran tenedor de inmuebles” se ha rebajado a la tenencia de más de cinco inmuebles residenciales en zonas tensionadas (manteniéndose en más de diez para zonas no tensionadas), o bien más de 1.500 m2 de superficie residencial, excluyendo parkings y trasteros.
MEDIDAS RELATIVAS A LA DURACIÓN DE LOS CONTRATOS.
Se modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, estableciendo que:
· En caso de arrendadores que sean grandes tenedores, una vez agotadas las prórrogas legales, el arrendatario podrá alargar el contrato por un año más si acredita vulnerabilidad mediante el correspondiente certificado de los Servicios Sociales de la Administración.
· En zonas tensionadas, al finalizar las prórrogas legales el arrendatario podrá alargar la duración del contrato por plazos anuales hasta tres años más (independientemente de si el propietario es gran tenedor o no lo es).
MEDIDAS RELATIVAS A LA RENTA.
A) FIJACIÓN DE RENTA EN NUEVOS CONTRATOS.
· En zonas tensionadas, la nueva renda pactada no podrá exceder la renta actualizada del último contrato que haya estado vigente durante los últimos cinco años, y además no podrá contener nuevas repercusiones de gastos (IBI, comunidad…), que no se hubieran contemplado en el anterior contrato. Excepcionalmente, se podrá establecer una renta incrementada hasta un 10% si durante los dos años anteriores la vivienda se hubiera rehabilitado, si se hubieran realizado actuaciones de reducción del consumo de energía no renovable en al menos un 30%, o mejoras de accesibilidad, o bien cuando el nuevo contrato se firme por un período de diez años o renovable hasta diez años por voluntad unilateral del inquilino.
· La limitación anterior afecta a todos los propietarios, pero, además, en el caso de grandes tenedores en zonas tensionadas, la renta tampoco podrá exceder el índice de precios de referencia que para cada zona se publicará a más tardar a partir de 2024. Este mismo límite se aplicará asimismo a las viviendas, situadas en zonas tensionadas, que no hayan estado arrendadas durante los últimos 5 años.
Finalmente, se establece con carácter obligatorio que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato van a cargo del arrendador.
B) LIMITACIÓN AL INCREMENTO DE LA RENTA DE CONTRATOS EN VIGOR.
Actualizaciones de renta contractual aplicables en 2023:
· Arrendador gran tenedor: se aplicará la actualización que acuerden las partes, que no podrá superar superar el Índice de Garantía de Competitividad (en la práctica, el 2%).
· Arrendador que no es gran tenedor: el que acuerden las partes, y, si no hay acuerdo, el Índice de Garantía de Competitividad (en la práctica, un 2%).
Actualizaciones de renta contractual aplicables en 2024:
· Arrendador gran tenedor: se aplicará la actualización que acuerden las partes, sin superar 3%.
· Arrendador que no es gran tenedor: se aplicará la actualización que acuerden las partes, y, si no hay acuerdo, el 3%.
MEDIDAS QUE AFECTAN A LOS DESAHUCIOS.
- En el procedimiento de desahucio el propietario tendrá que acreditar con una certificación del Registro de la Propiedad que no es gran tenedor o, si lo fuera, deberá entonces acreditar con un informe de los Servicios Sociales la situación de vulnerabilidad o no vulnerabilidad de su inquilino, o bien mediante declaración responsable de que se ha solicitado el informe sin respuesta de la Administración en más de dos meses, o certificado de los Servicios Sociales conforme el arrendatario no ha accedido a que se le evalúe. Además, si el propietario es gran tenedor y el arrendatario es vulnerable, el arrendador deberá acreditar también haberse sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación.
- Los Juzgados comunicarán de oficio a los Servicios Sociales competentes los desahucios de vivienda, darán audiencia a las partes y, recibidas las propuestas de la Administración o transcurrido el plazo de diez días sin obtener la respuesta de la Administración, el Juez se pronunciará sobre la suspensión del proceso por un máximo de dos meses (si el arrendador es persona física) o cuatro (si el arrendador es una sociedad) para dar tiempo a implementar las medidas propuestas por la Administración.
MEDIDAS FISCALES EN APOYO A LA CONTENCIÓN DE RENTAS.
Estas medidas no son de aplicación a los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley (26 de mayo de 2023), y son:
- En la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del propietario:
Reducción del 90% del rendimiento neto de capital inmobiliario por el alquiler de la vivienda si, estando ésta ubicada en zona tensionada, se formaliza un nuevo contrato con decremento o reducción del 5% sobre la renta anterior actualizada.
Reducción del 70% en zonas tensionadas si se alquila a jóvenes (entre 18 y 35 años), o se arriendo a administraciones o entidades sin ánimo de lucro que las destinen a personas vulnerables, alquiler social, etc.
Reducción del 60% si la vivienda se hubiera rehabilitado durante los últimos 2 años.
En los restantes casos la reducción baja al 50% (hasta ahora la reducción por arrendamiento de vivienda habitual era con carácter general del 60%).
- En el Impuesto sobre Bienes Inmuebles se establece un recargo de hasta 50% por viviendas desocupadas injustificadamente durante más de dos años pertenecientes a titulares de, al menos, cuatro viviendas. A partir del tercer año estando la vivienda desocupada, el recargo podrá ser del 100%. Y todo lo anterior podrá ser incrementado en un 50% más si se tienen dos inmuebles desocupados en un mismo término municipal.
Para conocer la aplicación práctica de estos cambios o si desea profundizar en alguno de los aspectos novedosos, puede ponerse en contacto con nuestro despacho.
Balagué-Sala Abogados