Cambio jurisprudencial: el derecho de opción de compra sobre un inmueble se integra en la base imponible del ahorro.
Hasta fechas recientes, el propietario de un inmueble que concedía una opción de compra sobre el mismo, se veía perjudicado por el hecho que el importe que cobrara por dicha opción se consideraba una ganancia no relacionada con la transmisión de un elemento patrimonial y, por tanto, debía integrarse en la base imponible general del Impuesto.
Recordemos que en la declaración de Renta (IRPF) existen dos bases imponibles: la general y la del ahorro.
Mientras que la del ahorro comprende tipos impositivos hasta un máximo en la actualidad del 26%, la general cuenta con tipos que, para los tramos de renta más elevados, superan en algunas comunidades autónomas el 50%.
Los diferentes pronunciamientos de los tribunales – incluido el Supremo –, así como la Doctrina administrativa, razonaban que la concesión de un derecho de opción de compra no suponía una transmisión de un elemento patrimonial, debiendo tributar, así, en la base imponible general. Y ello a pesar de calificarse como ganancia patrimonial.
Ha sido ahora cuando el Tribunal Supremo ha dado un giro en la interpretación que debe darse a este negocio jurídico, teniendo en cuenta la actual normativa del IRPF (Ley 35/2006, de 28 de noviembre).
Así, en dos sentencias de 21 de junio de 2022 (nº recursos de casación 7121/2020 y 7749/2020), el Alto Tribunal, tras confirmar que la percepción de una prima o precio por la concesión de un derecho de opción de compra supone una ganancia patrimonial – hecho no controvertido en las sentencias y doctrina precedentes –, admite que no puede excluirse la idea de transmisión en la constitución de un derecho real de adquisición preferente, como lo sería una opción de compra.
Asimismo, considera que hay que hacer una interpretación sistemática de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (RDL 1/1993, de 24 de septiembre), en la que la constitución de un derecho real es considerada como una de las modalidades de la transmisión.
Sobre la base de todo ello, concluye que la ganancia obtenida por la concesión de un derecho de opción de compra debe tributar en la renta del ahorro.
Con estos pronunciamientos se pone fin a la diferencia de tratamiento que existía en estas operaciones, incluyéndose una parte (el precio por la concesión de la opción de compra) en la base general y otra parte (el precio acordado por la compraventa, una vez ejercitada dicha opción), en la base del ahorro.
Ello suponía que, en una transmisión de un inmueble, la tributación fuera superior si mediaba un contrato de opción de compra que si se producía la compraventa directamente – o con un contrato previo de arras –.
Así pues, ahora podremos volver a recomendar a nuestros clientes la celebración de contratos de opción de compra sin que ello suponga un perjuicio en la fiscalidad del transmitente.
Finalmente, aunque en este artículo nos hayamos centrado en la vertiente inmobiliaria de la opción de compra, cabe destacar que este cambio de criterio en la tributación es aplicable a la concesión de una opción de compra sobre cualquier elemento patrimonial, y no sólo inmuebles. Sería el caso, por ejemplo, de concesión de opciones de compra sobre acciones.
Balagué-Sala Abogados