• Lluís Sala

Nuevo Valor de Referencia para operaciones inmobiliarias

Actualizado: 26 ene


El nuevo Valor de Referencia afecta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, así como al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, de forma indirecta, al Impuesto sobre el Patrimonio.

 

Desde el 1 de enero de 2022, Hacienda ha incorporado en su base de datos del Catastro, donde se puede consultar, el nuevo mapa de “Valores de Referencia” de todos los inmuebles con referencia catastral.


A partir de ahora, este nuevo Valor de Referencia tendrá la condición de valor comprobado a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (para compraventas, permutas y entregas de inmuebles a socios por liquidación, entre otros) y para el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (para otras operaciones inmobiliarias, como declaraciones de obra nueva, agrupaciones de fincas, división horizontal, división de cosa común...), así como para el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (para transmisiones gratuitas, sea por herencia, sea por donación), constituyendo a partir de ahora el valor mínimo que hay que declarar por dichos impuestos si no se quiere incurrir en correcciones por parte de la Administración.


El fundamento de la introducción de este nuevo baremo es la pretendida mayor adecuación a la realidad del mercado, habida cuenta de que el Valor de Referencia se obtiene utilizando una base de datos de operaciones inmobiliarias reales comunicadas por los notarios, respecto de otros inmuebles que se consideran equiparables por su ubicación y sus características.


En los foros jurídicos ya se denuncia, sin embargo, que esta forma de valorar adolece de graves deficiencias, al no haber sido visitados los inmuebles por técnicos de la Administración, ni tener en cuenta las características particulares de cada inmueble que puedan afectar a su valor real ni que hayan podido influir en la fijación del precio de las operaciones comparadas que figuran en la base de datos, como pudiera ser por ejemplo el estado de la construcción, la existencia de “okupas”, etcétera.


Por lo general, esto va a suponer un encarecimiento de la fiscalidad de las transmisiones inmobiliarias, especialmente en las herencias y donaciones, en las que, a diferencia de las compraventas, hasta ahora el valor declarado habitualmente no lo dictaba el propio mercado, sino unas reglas publicadas en cada caso por cada comunidad autónoma, que con frecuencia se quedaban cortas respecto a la realidad del mercado.

Otras particularidades remarcables son:


  • El nuevo Valor de Referencia afecta indirectamente también al Impuesto sobre el Patrimonio, que prevé en su normativa que el valor a declarar nunca sea inferior al valor comprobado por la Administración. No obstante, esto sólo sucederá en relación a los inmuebles que se adquieran a partir de enero de 2022, no a los que ya se hallaban a 31 de diciembre de 2021 en los patrimonios de los contribuyentes.


  • No ha de afectar en principio al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, salvo en la medida en que los propios contribuyentes “obedezcan” y declaren voluntariamente ese Valor de Referencia como precio de venta, aunque el mercado les diera un precio real inferior. No obstante, está por ver si, aunque de entrada no esté regulado así, Hacienda o algunos inspectores no se resisten a aprovechar un caramelo tan “goloso” y/o se intente reconducir de algún modo el valor a efectos de IRPF a este Valor de Referencia.


  • La nueva normativa incrementa notablemente el esfuerzo del contribuyente que, estando disconforme con ese Valor de Referencia, quiera rebatirlo, porque, a diferencia del escenario anterior, en que era la Administración quien tenía que aportar una peritación para corregir los valores declarados por los contribuyentes en sus operaciones, ahora será el contribuyente el que tendrá que recurrir y acreditar la veracidad del valor declarado cuando Hacienda simplemente le envíe una complementaria por corrección del valor del inmueble con base en el Valor de Referencia.


  • La Generalitat de Catalunya ya ha publicado con normalidad sus propios baremos de valoración para 2022, basados en la aplicación selectiva de unos coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral, como venía haciendo hasta ahora, si bien especifica que estos baremos sólo serán de aplicación, de forma subsidiaria, cuando no se pueda obtener, por cualquier motivo, el Valor de Referencia del Catastro. Al hilo de ello, constatamos en estos primeros compases de 2022 que en bastantes ocasiones la página web del Catastro certifica no poder calcular los valores de referencia por “motivos técnicos”. Estaremos atentos a lo que ocurra, pero podemos sospechar que se deba a que el nuevo sistema todavía se esté implementando, y es posible que a medio plazo la base de datos se vaya revelando más completa.



En caso de que necesiten cualquier aclaración o quieran realizar cualquier consulta, estaremos encantados de atenderles.




Balagué-Sala Abogados

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