NOVEDADES FISCALES INTRODUCIDAS POR EL REAL DECRETO-LEY 29/2026, DE 6 DE OCTUBRE
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, introduce diversas modificaciones tributarias destinadas a incentivar el alquiler de vivienda habitual, favorecer la rehabilitación de inmuebles y ampliar la oferta de vivienda a precios asequibles.
Entre las principales novedades destacan cambios en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que afectan tanto a propietarios particulares como a arrendadores y promotores inmobiliarios.
A continuación, analizamos las principales medidas fiscales introducidas por la norma.
1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Nuevas reducciones para el alquiler de vivienda habitual
Se modifica el régimen de reducciones aplicables a los rendimientos netos positivos del capital inmobiliario derivados del arrendamiento de vivienda habitual.
Para determinados contratos, se establece un sistema de reducciones que puede alcanzar hasta el 100 % del rendimiento neto positivo, en función de las circunstancias del arrendamiento, la renta pactada y el cumplimiento de los requisitos legales.
Entre los supuestos contemplados se encuentran los nuevos contratos con reducción de la renta respecto del contrato anterior, el alquiler a precios asequibles, el arrendamiento en determinados programas públicos de vivienda y el alquiler de viviendas rehabilitadas.
Por otra parte, se reducen los porcentajes vigentes hasta ahora en caso de nuevos contratos con incremento de renta sobre viviendas que ya estuvieran alquiladas. El porcentaje de reducción disminuye gradualmente a medida que el incremento es mayor. En caso de incrementos superiores al 20%, la reducción queda establecida en el 15%.
La norma establece, asimismo, un régimen transitorio para contratos anteriores, por lo que será necesario atender a la fecha de celebración del contrato y a sus circunstancias concretas para determinar la reducción aplicable.
Nueva deducción estatal por alquiler de vivienda habitual
Se introduce una deducción estatal en el IRPF para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros y que satisfagan cantidades por el alquiler de su vivienda habitual.
La deducción será del 10 % de las cantidades satisfechas, con una base máxima de 11.630 euros anuales para los contribuyentes cuya base imponible no supere los 23.007,20 euros. Para bases imponibles superiores, la base máxima se reducirá progresivamente.
Su aplicación queda condicionada al cumplimiento de los requisitos establecidos legalmente y es incompatible con la deducción por alquiler de la vivienda habitual en régimen transitorio.
Exención de determinadas ganancias patrimoniales por transmisión de viviendas
Se establece una nueva exención para las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión onerosa de viviendas a determinadas entidades del sector público destinadas a la promoción y gestión de vivienda social y asequible.
La medida se aplica a determinadas transmisiones realizadas entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, siempre que se cumplan los requisitos previstos en la norma, entre ellos los relativos al valor de transmisión (inferior a 800.000 euros) y a que la vivienda haya permanecido desocupada de forma continuada y sin causa justificada durante los 2 años anteriores a la fecha de transmisión.
La exención puede alcanzar el 100 % de la ganancia patrimonial cuando el valor de transmisión no supere los 200.000 euros, aplicándose un régimen parcial para determinados valores superiores.
Otras modificaciones en el IRPF
El Real Decreto-ley incorpora también otras medidas de interés:
Ayudas a la rehabilitación: se declara la exención de determinadas ayudas vinculadas a la rehabilitación edificatoria, la accesibilidad y la renovación urbana y rural.
Imputación de rentas inmobiliarias: se modifican los porcentajes aplicables a los inmuebles urbanos no arrendados, así como a determinados arrendamientos a familiares, creándose un escalado en función del valor catastral conjunto de todos los inmuebles computables. El porcentaje máximo, para un valor catastral conjunto superior a 1 millón de euros, se establece en el 3%.
Nuevos instrumentos de ahorro: se regulan instrumentos específicos de ahorro e inversión, incluidas cuentas destinadas a la reinversión de determinadas ganancias patrimoniales, sujetos a requisitos y límites propios.
2. Impuesto sobre el Valor Añadido (pendiente de convalidación)
Alquileres turísticos y de corta duración
A partir del 1 de diciembre de 2026, los arrendamientos de viviendas amuebladas de corta duración (que no superen 30 noches) dejarán de estar exentos y pasarán a tributar al tipo reducido del 10 % de IVA, salvo que el arrendador tenga su vivienda habitual en dicho inmueble.
Esta modificación obliga a revisar el tratamiento fiscal de los alquileres turísticos y de corta duración, atendiendo a la duración de la estancia y a las características concretas de cada operación.
Obras de renovación y reparación de viviendas
Se amplía la aplicación del tipo reducido del 10 % de IVA a determinadas obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al arrendamiento como vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Entre ellos, destacan que hayan transcurrido al menos dos años desde la construcción o rehabilitación de la vivienda y que el coste de los materiales aportados no supere el 40 % de la base imponible.
Asimismo, se establecen requisitos específicos respecto de los medios de pago admitidos.
Entrega de viviendas protegidas
Se incorpora al tipo superreducido del 4% del IVA la entrega por sus promotores de determinadas viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida, así como de las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
El tratamiento comprende también los garajes y anexos transmitidos conjuntamente con la vivienda, dentro de los límites legalmente establecidos.
Estas modificaciones en el IVA resultarán aplicables desde el 1 de diciembre de 2026.
3. Modificaciones en el régimen fiscal de las SOCIMI
La norma modifica también el régimen fiscal de las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (SOCIMI), introduciendo un gravamen especial sobre determinados beneficios no distribuidos y estableciendo incentivos vinculados al alquiler de viviendas a precios asequibles.
En definitiva, el Real Decreto-ley 29/2026 introduce cambios fiscales relevantes para propietarios de viviendas, arrendadores y operadores del sector inmobiliario.
La existencia de distintos requisitos, límites y fechas de aplicación hace recomendable analizar cada situación de forma individualizada para determinar el impacto de las nuevas medidas.
Desde Balagué-Sala Abogados quedamos a su disposición para ampliar la información y asesorarle sobre la aplicación de estas novedades fiscales.
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